北大国发院副教授:房产依然是稳健可靠的投资


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价格:在那里合理吗?

经济观察报书评论

作者杨伟

“约束下的极端合理性”

房价上涨背后的动机是什么?什么样的城市房地产值得长期投资?如何买房以更好地改善您的生活质量和财务状况?租房真的比买房便宜吗?为什么中国的房价收入如此之高?房产税可以改变房价的方向吗?所有权,租金和销售等新政策对房地产市场有何影响?该物业有泡沫吗?

在《城里的房子》,北京大学国家发展研究院金融学副教授许元博士试图以一种让读者感到神清气爽的方式回答一系列问题。毕竟,房价的上涨和下跌已经影响了成千上万想要住房梦想的人的心。

笔者认为,中国城市房地产问题“简单而不是想象”:垂直视角,近年来房价上涨,“无非是经济增长和城市化的结果,完全符合经济规律” ;横向,中国房价和国际可比城市之间仍存在相当大的差距。这不是泡沫;从投资回报率的角度来看,“房地产仍然是一项稳定可靠的投资”。

考虑到生活的需要,房屋附属的各种功能,以及中国公共资源的高度集中,“城市居民必须改善生活,农村居民必须进入城市,中小城市居民必须转移到大中城市和许多其他城市。人们想购买更多套房并购买改善房间。可以说“买房的合理性并不是悬疑。”

笔者认为,中国的房价反映了“限制下的极端合理性”,没有泡沫,“还有很大的增长空间”,因为房地产投资的回报明显高于长期债券,简单的经济变量。供需关系几乎完全解释了大中城市房价的差异,中国房价上涨在全球范围内看起来“没什么特别”。

自2013年以来,中国房价在上涨和下跌的同期结束,大中小城市房价开始分化“大城市上涨,中间城市上涨,小城市基本没有上涨。 “笔者认为,这反映了经济增长的“三反超”,即大城市超越超小城市,服务型城市是反超工业城市,消费主导城市反超 - 以投资为主导的城市。大中城市已成为经济增长的主要动力,城市化已取代工业化,成为经济增长的基本动力。

从这个意义上说,作者坚信中国城市房价的增长并没有超出常识的任何神秘事物,也难以解释。人们更容易误解和抱怨房价,因为他们不适应房价的快速增长。政府还从增长率而不是房价的角度来调节房价。

笔者还认为,房价的快速上涨“有一个简单而稳固的经济基础”,因为“资产价格是对未来收入的早期反应,而这种反应比收入增长快得多,而且比人快。意识调整。“可以说,“多看与否,取决于你眼中的未来.如果你对中国的前景感到乐观,你应该买它;相反,你不应该买它。房子就像那。”

决定买房的考虑因素

笔者提出,“只需要一个家庭”买房应该遵循两个原则:首先上车的原则和“稀缺”的原则。也就是说,买房并不一定需要拣选和延迟。强迫一步到位的过程,但不应该负担得起。在购买小房子时,“买机会改变小房子的大小”;在市中心买一幢小房子,而不是外郊的大房子,因为房子的价值在于它所承载的城市。资源稀缺。

“如果你不能在市中心买房,你可以在地铁上选择一所房子。由于交通方便,你可以部分取代城市的便利设施。”同样,徐媛建议在一线城市刚刚毕业并挣扎的年轻人按照“便利原则”在便利的地方租房,以便更好地利用时间,节约能源,投资自己。 “从长远来看,投资自己。这是最好的投资。“

在判断一个城市的房地产是否能保持价值或增加时,笔者建议城市可以通过八个主要因素考虑城市是否具有资源聚集能力,城市管理水平和发展潜力。前四个共同因素是:城市规模,人口流入,人均收入和土地供应(按GDP或总人口衡量);最后四个不太常见的关键因素是:儿童的增长率,上市公司数量,财政收入和服务业。这八个要素代表了城市的综合发展水平,资源集聚能力,城市管理水平和住房供需,这些都对房屋的价值产生了深远的影响。

3f3d-iaqfzyv4645566.jpg《城里的房子》徐元/朱中新出版社2018年11月

作者指出,在未来,并非每个人都有能力购买房屋.很可能只有中高收入群体买得起房子,其余的人都需要租房子。例如,纽约,东京,香港和韩国首尔的租房费率分别为68%,54%,55%和60%,即超过一半的人租房。因此,价格与收入比的收入应该是中等收入阶层的平均收入,而不是所有人的平均收入。从这个角度来看,目前的房价水平仍有相当大的增长空间。

遗憾的是,租房也不可避免地面临着租金的快速上涨。这并不是中国特有的现象:据统计,二战后70多年来,发达国家大城市租金年增长率在6%以上。如果考虑到租金的快速增长,那么目前的房价就不会那么高,因为这是未来租金增长的早期反映。

房地产价格是一个地区最重要的表现,是一个城市的经济活力。它是当地经济增长潜力、人口吸附能力和社会进化动态的最重要指标。这是居民用自己的钱和脚选择和投票的结果。从这个角度看,这一指标也是一个地区深层次经济力量的表现,反映了许多难以量化的因素,如商业文化、市场环境、商业适宜性、政府服务质量等。

现实世界中的房价

回顾他的教学生涯,作者指出,北京大学中国经济研究中心的教育使他对研究方法和方向有了自己的理解。他惯用的经济方法论可以概括为三个关键词:“从现象”、“约束”和“现实世界”。

如前所述,在本书中,“现象”是指中国房价的上涨。对于“制约因素”,作者还指出,这是一种现实中难以改变的情况。例如,一个计划周密的房地产税收计划需要花费大量的时间来启动;大幅度增加城市住宅用地供应是非常困难的;要改变现行的土地流转制度,就必须改变经济增长方式和财政状况。铝与税收同时存在。

那么对“现实世界”的讨论又是什么呢?令人遗憾的是,提交人在这里保持谨慎和克制。他只是提出“没有完全掌握信息,没有进行系统研究,不做沙盘扣除通常是一个口号,而且距离千里之外。”事实上,从学术研究的角度来看,本书缺乏对土地制度和产权制度的历史回顾和政策分析,缺乏对房地产供需的深刻分析和分析。当然,这很大程度上是因为这本书旨在提出问题并专注于深入的解释。对于本书中未提及的问题,感兴趣的读者可以在他的另一本书《人地城》中找到他的观点和意见。

件几乎没有差异。居民不必在大城市聚会。另一方面,德国有多种住房供应方式。确保住房供应相对丰富:居民自建,居民和住宅合作社共建,房地产业务发展和其他住房供应方式并存,“使不同的供应商具有竞争关系,这有利于增加住房供应“。 “。

但我们也应该清醒地意识到,当我们关心事实而不是结果时,我们可能潜意识地将现实视为一种合理的存在;当我们精通使用东西方都能接受的词语时,可能缺乏基础。真实的经历是丢失或草率的;当试图避免泛泛化和政治化时,它可能会无意识地失去其批判性和建设性。

芝加哥大学经济学博士荷马霍伊特在80年前的作品《房地产周期百年》结束时叹了口气:“一个人必须活得足够长,能够拥有非凡的耐力才能体验20或30年的房地产周期。 “恐怕我不认为在工业化,城市化,信息化和全球化下新兴经济体和城市生活中不难发现类似的起伏。这个时代的人们甚至已经使用了十多年。“你可以见证并经历一个完整的繁荣和衰落的循环,同时地价的潮流可能会更加迅速,激烈和难以捉摸。学者应该更多有效地观察和研究这种罕见的社会和经济变化。

主编:蒋晓彤